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倫敦“煤炭商場”驚艷亮相,英國人再玩“變廢為寶”
字號:[    ] 發布時間:2018-11-14 來源:英倫投資客

  就在兩周前,傳說中的“煤炭商場”,由卸煤場改造而來的倫敦新地標Coal Drops Yard終于正式開業。


  Coal Drops Yard于2018年10月26日對公眾開放


  傍晚的Coal Drops Yard

  Coal Drops Yard這個名字帶有濃濃的工業風,按照字面意思理解,Coal煤炭;Drops掉落;Yard院子、場地;煤炭掉落的地方,直譯過來就是「缷煤場」。

  Coal Drops Yard建于1850年代,位于國王十字火車站旁邊,最早是用來存放從英國北部運來的煤炭。


  項目在倫敦的大體位置

  項目在倫敦一區的具體位置

  運煤的火車從煤礦產區行駛到倫敦國王十字后,車廂底部一打開,煤礦自然卸落。久而久之, Coal Drops Yard就成了該地的地名并沿用至今。

  160多年前的Coal Drops Yard

  歷經長達四年的更新改造,Coal Drops Yard實現了從卸煤場到區域商業中心的華麗轉身,成了媲美Covent Garden的世界級地標。

  改造后的Coal Drops Yard

  Coal Drops Yard共有10萬平方英尺(約9290平米)的商業空間,是一個融合商鋪、酒吧、餐廳的綜合商業體。

  由于低密度和大面積的公共空間的設計,Coal Drops Yard一開業就吸引了來自倫敦、英國乃至全世界的商家和游客。


  Coal Drops Yard位于國王十字的正中心,北接Lewis Cubitt廣場,西臨Gas Holder(由煤氣罐改造而來的豪宅),東臨倫敦藝術大學中央圣馬丁學院(Central Saint Martins, UAL),向南與國王十字車站和圣潘克拉斯車站僅一街之隔。

  Coal Drops Yard在國王十字的位置

  Coal Drops Yard共65個單元,每一單元都有其特有風格,與入駐的品牌店鋪完美契合。


  某單元改造前

  某單元改造后

  事實上,早在2010年,尚未完成改造的Coal Drops Yard就開始舉辦倫敦時裝周,這里曾上演過Paul Smith、Alexander McQueen、Mary Katrantzou等知名品牌的服裝秀。

  秀場上的模特和設計師大多畢業于Coal Drops Yard附近的倫敦藝術大學中央圣馬丁學院。


  Coal Drops Yard過去曾用于倫敦時裝周秀場


  改造完成后,Coal Drops Yard仍保留了秀場功能

  改造完成后的Coal Drops Yard主體共三層,分別是地面層(Yard層),高架橋層以及頂層(Upper Level)。

  通過天橋、樓梯、電梯連接,每一層都可方便到達,通道暢達,動線簡潔,易于導航。


  Coal Drops Yard切面圖

  2018年6月15日,三星宣布進駐Coal Drops Yard,將租用頂層高達2萬平方英尺的空間來開設倫敦旗艦店,以此與蘋果在倫敦的旗艦展開競爭。


  三星之外,谷歌和Facebook都已經宣布入駐Coal Drops Yard附近的國王十字,作為其英國總部,未來將分別雇傭7000和6000人,大大保證了Coal Drops Yard地區的消費能力和日常人流。


  Coal Drops Yard附近的IT金領

  除了三星,目前已進駐Coal Drops Yard的品牌還包括:Paul Smith, Tom Dixon, Cubitts, Manifesto, Cheaney, Form+ Thread, Universal Works等服裝大牌,和像Barrafina, Casa Pastor和Wine bar The Drop這樣的高級餐廳。


  不只國際大牌,Coal Drops Yard同樣歡迎新興設計師和獨立零售商,并且十分注重銷售商和購物者之間的聯系。

  考慮到孕育出Alexander McQueen、Stella McCartney的中央圣馬丁就在Coal Drops Yard隔壁,想必這里未來還能誕生更多大牌。

  Coal Drops Yard的前世今生

  十九世紀初期,鐵路的大規模鋪設使得Coal Drops Yard所在的國王十字成了英國最重要的工業區之一。


  100年前的Coal Drops Yard

  攝政運河的開通使得大量煤炭、谷物、土豆等物資可以通過鐵路和水路從外地運輸到倫敦市中心。

  Coal Drops Yard正是維多利亞時代的兩座煤炭儲存中心,火車將煤炭從英格蘭北部運到這座倉庫,再供給倫敦的家庭和公司。


  Coal Drops Yard鳥瞰圖

  二戰之后,陸路運輸逐漸取代鐵路運輸,從此國王十字區逐漸走向沒落,從以往繁忙熱鬧的工業廠區和煤炭等資源儲存庫淪為廢舊工業地。

  從二十世紀開始,國王十字區充斥著毒品和色情業,并成為了藝術家們的聚集地。

  國王十字遍布缺乏修繕的老式建筑,當地居民也飽受失業、犯罪以及臟亂差環境等問題的困擾。


  過去的國王十字

  進入二十一世紀,倫敦政府開始重新發力市中心,于是加大了對國王十字的投資,投入超過80億英鎊。

  雖然之前的歷史建筑和交通樞紐已經老舊,但是國王十字區更新項目并沒有大刀闊斧地改造原來的建筑,而是保留著這片工業革命時期遺留的建筑特色,將“過去”和“現代”完美地結合了在一起。

  Coal Drops Yard就是最典型的例子。


  盡管經過160多年歷史的洗禮,Coal Drops Yard的大型磚砌高架橋、鵝卵石街道以及一些鐵質設施仍被奇跡般地保留了下來,并經由項目方精心設計,運用到了新的商業項目中。


  Coal Drops Yard大型磚砌高架橋、鵝卵石街道


  改造后的Coal Drops Yard

  尤其是那一對從維多利亞時代保留至今的由大磚砌成的高架橋,項目方通過發揮想象力,將他們延展、連接,不僅在功能上實現了兩側建筑的互通,也打造了一個具有視覺吸引力的公共空間。


  Coal Drops Yard的公共空間

  從舊工業建筑變身為商業建筑中,最重要的是要考慮公共空間和社交場所的設計。

  Coal Drops Yard的設計很好的將原來的建筑的整體空間格局以及結構保留下來,并且與國王十字區的住宅區和現代化的辦公場所結合在了一起。


  這個項目改造的關鍵在于提升原建筑物之間的連接性,通過天橋連接工程和曲線狀屋頂延伸設計,來創造出這個未來商場的新核心,同時也使建筑有了地標感。


  為了兩個獨立的煤炭倉庫實現相連,設計師通過在上方增加一個彎曲的弧形鋼結構屋頂的方式,巧妙地實現了連接。


  屋頂設計過程

  高架橋相互連接,已實現互通

  看到這里,是不是覺得Coal Drops Yard與常見的大盒子式商場,甚至與絕大多數高街商業項目全然不同?這樣的購物中心真的會有吸引力嗎?

  關于這種疑問,Coal Drops Yard零售項目高級主管Craig White在接受福布斯采訪時表達了自己的想法:

  “永遠不要提起 ‘商場’這個(過時)的名詞。如果讓顧客嗅到一絲絲開發商的氣味,游戲基本就結束了。我們需要非常溫和、謙卑地表達自己的價值觀。”


  對標Covent Garden,Coal Drops Yard將如何影響國王十字?

  Coal Drops Yard改造工程剛開始的時候,項目方就將其與Covent Garden相對比,宣稱其將成為Covent Garden式的世界級地標。

  如果要確切了解Coal Drops Yard未來會對國王十字產生的影響,已經非常成熟的Covent Garden的確是最好的參照物。


  Covent Garden

  Covent Garden同樣位于倫敦一區,長期不斷的街頭藝術表演和品牌聚集的店鋪讓這里永遠游人如織。


  100年前的Covent Garden

  跟Coal Drops Yard以前是卸煤廠不同的是,Covent Garden在二十世紀初就已經是倫敦負有盛名的中心廣場。


  不過因為疏于管理,上個世紀的Covent Garden也如下面的圖片一樣,雖一度成為英國最大的蔬果市場,但卻因人流太大而混亂無序,到處違法搭建、垃圾遍地。


  這種混亂的情況一直持續到英國國會發布整改令,在經過持續四十年的城市更新改造以后,以前的“菜市場”變成了如今游客必逛的倫敦地標。


  縱觀Covent Garden的改造歷史,其之所以最后能夠成功,總結起來主要做對了以下三點:

  1. 通過中心廣場吸引人流,擴大知名度

  Covent Garden不光把街區改造成步行街,其中心市場的改造還打開了原本封閉的內院,并大大提高了游客的滲透性。

  下面這張圖可以看出Covent Garden中心廣場是如何吸引客流量,讓周圍Capco所屬的商業地產獲得額外的收益。


  2. 大規模聚集零售商業物業,使其更具長期發展潛力

  在倫敦的商業集群里,Covent Garden和Coal Drops Yard所在的國王十字正好是一區內的兩大新興商業集聚區。


  紅框內兩大塊綠色分別是Covent Garden和國王十字

  Covent Garden地塊由英國上市公司Capco全資持有,Capco這幾十年間非常有目的性地一步步擴展了其在Covent Garden的商業版圖。


  從Capco年報看出,通過持續收購Covent Garden的商業物業,其產生的聚集效應大大提升了項目整體的附加值。


  Capco2006年持有35棟物業,收益2200萬英鎊,總價值為4.89億英鎊。

  Capco2016年持有73棟物業,收益4100萬英鎊,總價值為22.28億英鎊。

  物業增加了一倍,價值增加了四倍多,可以商業集聚效應對整體價值的提升。

  3. 正確定位和管理聚集性商業

  Covent Garden里的高級時尚區和奢侈品區是吸引到大量游客的主要原因之一,在購物完后,還可以直接去倫敦市中心有名的美食區之一。

  相對于零散的商鋪和餐廳,Covent Garden完全滿足了游客的所有需求,從而更能把游客留在一個區域,為其他相近的店鋪提供客流量。


  Covent Garden的中心廣場除了定期的藝人表演外,Capco管理團隊每年都會舉辦一些特定活動來吸引更多游客。


  Covent Garden圣誕活動

  租金方面,因為人流差異,Covent Garden里接近廣場中心和地鐵出口的時尚區是最貴的,外圍的餐飲區是最便宜的。


  Covent Garden租金地圖

  英國人再玩“變廢為寶”,對投資者有何啟示?

  對標Covent Garden的發展史,國王十字作為倫敦一區內另一大新興商業區,同樣擁有Coal Drops Yard這樣一個地標級別的區域中心,能夠快速提升地區知名度,并帶來人流。


  Coal Drops Yard附近仍有大量待改造的地塊,比如Regents Quarter,隨著Coal Drops Yard日漸成熟,其作為中心吸引而來的人流,也能迅速分散給周邊地塊。

  Coal Drops Yard不僅能吸引和留住客流,隨著商業不斷在Coal Drops Yard附近集聚,還能提升區域整體價值。


  Coal Drops Yard位于國王十字核心區,相比Covent Garden的一大的優勢便是地標建筑物的整體性,開放性和交通樞紐的連接性,使得Coal Drops Yard未來客流極具爆發潛力。


  上圖紅色處為Coal Drops Yard所在地

  項目方預計,Coal Drops Yard未來每年會為國王十字帶來2000多萬名游客,良好的商業和購物氛圍同樣會讓附近的居民受益,并提升其住宅價值。

  加之谷歌、Facebook、三星未來幾年于國王十字相繼落地,Coal Drops Yard給附近的住宅區和寫字樓所產生的附加值還會被進一步放大,甚至這幾方還能互相增加對方的商業價值,畢竟大規模的科技和時尚產業集群更能保證區域人口素質,完善居住屬性。

  對于投資者來說,其啟示便是,需要重視地標商業中心的集聚效應和對其他物業價值的帶動效應。


  除此之外,Coal Drops Yard多使用英國維多利亞時代才有的古老建筑,并結合當代設計,新舊交融,造就了地區的獨特性。

  Coal Drops Yard項目方認為,國王十字區城市更新“著眼長遠、鼓勵再利用歷史建筑、對環境影響最小”,這是項目開發過程中的指導性原則。

  對于投資者來說,Coal Drops Yard帶來的啟示便是,投資不僅要關注地理位置、交通樞紐、科技產業,還要關注大部分人會忽略的文化和歷史屬性。

  英國人非常重視保留和傳承擁有幾代人記憶的歷史建筑,而這些歷史建筑也因為其“不可再創造”的屬性,擁有無法估量的價值。


  總結來說,隨著Coal Drops Yard正式開業,倫敦再次迎來一座世界級地標。

  英國是世界上城市更新開展得最早且公認做得很好的國家。

  在倫敦,不乏像Covent Garden(從菜市場到商業中心)、金絲雀碼頭(從廢棄碼頭到第二金融城)、Tate Morden(從發電站到現代藝術館)這樣優秀的改造項目:通過更新歷史建筑大大提升區域價值。

  投資倫敦,應該要做到目光長遠,即便是一座廢棄的卸煤場、煤氣罐、甚至發電站,英國人都能“變廢為寶”,通過更新改造讓其華麗變身。


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責任編輯: 劉一鳴 關閉窗口
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